जमीन फसवणुकीचा नवा फॉर्म्युला?….

महाराष्ट्रात जमीन फसवणुकीच्या अनेक घटना समोर येतात. बनावट सातबारा, खोटे वारस, बनावट सही, खोटी कागदपत्रे – हे प्रकार आता नवीन राहिलेले नाहीत. पण जर एखाद्या व्यवहारात नोंदणी कार्यालयात दाखवलेला दस्तऐवज एक आणि अधिकृत नोंदीतील दस्तऐवज दुसराच असेल, तर तो केवळ एका कुटुंबाचा प्रश्न राहत नाही. तो संपूर्ण नोंदणी व्यवस्थेवरील विश्वासालाच हादरा देणारा मुद्दा ठरतो.

घटना कोल्हापूर जिल्ह्यातील आहे. 

एका पुण्या मुंबई सारख्या शहरात रहाणाऱ्या कुटुंबाची गावाकडे वडिलोपार्जित जमीन होती. दोन वेगवेगळे गट क्रमांक त्यांच्या मालकीचे होते. त्यापैकी केवळ एका गट क्रमांकाची जमीन विकण्याचा निर्णय कुटुंबाने घेतला. गावाशी जुने संबंध असल्याने त्यांनी स्थानिक एजंटवर विश्वास ठेवला. व्यवहारासाठी एजंटने स्वतःच खरेदीदार शोधला, स्वतःच वकील उपलब्ध करून दिला आणि त्याच वकिलामार्फत वटमुखात्यारपत्राचा  मसुदा तयार करण्यात आला.

कुटुंबाने मसुदा तपासून मंजूर केला. त्यात फक्त एका गट क्रमांकाचा उल्लेख होता.

यानंतर उपनिबंधक कार्यालयात जाऊन त्यांनी बायोमेट्रिक आणि डिजिटल स्वाक्षऱ्या केल्या. इथेच, त्यांची  सर्वात मोठी चूक झाली. त्यांनी आधी पाहिलेला मसुदा आणि प्रत्यक्ष नोंदणीसाठी सादर करण्यात आलेला दस्तऐवज एकच आहे की नाही, याची खात्री केली नाही.

नोंदणी झाल्यानंतर त्यांना त्याच दिवशी अंतिम नोंदणीकृत प्रत देण्यात आली नाही. एजंटने "नंतर पाठवतो" असे सांगितले. काही दिवसांनी WhatsApp वर पाठवलेल्या स्कॅन प्रतीतही फक्त एकाच गट क्रमांकाचा उल्लेख होता. त्यामुळे व्यवहार योग्य झाल्याचीच त्यांची खात्री झाली.

परंतु काही दिवसांनी गावातून धक्कादायक फोन आला.

ज्या दुसऱ्या जमिनीची विक्री करण्याचा त्यांनी कधीच निर्णय घेतला नव्हता, त्या जमिनीवर काही लोक ताबा घेण्यासाठी आले होते. एवढेच नव्हे, तर सातबाऱ्यावर नवीन मालकाचे नावही लागल्याची माहिती मिळाली.

कुटुंबाने तातडीने नोंदणी कार्यालयातून अधिकृत प्रत काढली. तेव्हा त्यांना सर्वात मोठा धक्का बसला. एजंटने WhatsApp वर पाठवलेली प्रत आणि नोंदणी कार्यालयातील अधिकृत प्रत या दोन्ही एकसारख्या नव्हत्या.निबंधक कार्यालयातील अधिकृत प्रतीत मूळ एका गट क्रमांकाऐवजी दोन गट क्रमांकांचा उल्लेख होता. उर्वरित मजकूर मात्र जसाचा  तसा होता.

विक्रेत्यांना दाखवलेला मसुदा एक, WhatsApp वर पाठवलेली नोंदणीकृत प्रतही त्याच स्वरूपाची त्यातही एकाच गटाची नोंद होती, पण अधिकृत अभिलेखातील दस्तऐवज वेगळाच — मग हा बदल नेमका कधी झाला? कोणाच्या संगनमताने झाला? आणि नोंदणी क्रमांक तोच असताना अधिकृत अभिलेखात वेगळा दस्तऐवज कसा अस्तित्वात आला? याचाच अर्थ कोल्हापुरात अशी बनवेगिरी करून जमिनी बळकावणारी टोळी अस्तित्वात आहे. 

याहून गंभीर बाब म्हणजे, एजंटने पाठवलेली प्रत जर खोटी आहे, तर ती बनविण्यासाठीही स्वतंत्र बनावट दस्तऐवज तयार करण्यात आला . अशा परिस्थितीत हा केवळ जमीन व्यवहारातील वाद राहत नाही; तर दस्तऐवजांमध्ये फेरफार, बनावट नोंदी तयार करणे, फसवणूक आणि नोंदणी प्रक्रियेतील संभाव्य संगनमत यांचा विषय बनतो.

आजही हजारो कुटुंबे शहरात राहतात आणि त्यांच्या गावाकडील मालमत्तेचे व्यवहार एजंटांच्या माध्यमातून करतात. वेळेअभावी ते एजंटवर, एजंटने सुचवलेल्या वकिलावर आणि तयार करून दिलेल्या मसुद्यावर विश्वास ठेवतात. पण हा विश्वासच त्यांच्या आयुष्यभराच्या मालमत्तेवर घाला घालू शकतो.

प्रत्येक जमीनमालकाने काही गोष्टी कधीही विसरू नयेत:

अ.नोंदणीपूर्वी अंतिम दस्तऐवजातील प्रत्येक पान तपासा.

ब.मंजूर केलेला मसुदा आणि नोंदणीसाठी सादर केलेला दस्तऐवज शब्दशः जुळतो का, याची खात्री करा.

क.नोंदणी झाल्यानंतर अधिकृत प्रमाणित प्रत तात्काळ मिळवा.

ड.एजंट किंवा WhatsApp वर आलेल्या स्कॅन प्रतीवर कधीही अवलंबून राहू नका.

इ. महसूल आणि नोंदणी नोंदी नियमित तपासत राहा.

अशी घटना आता घडलीय  तर केवळ स्थानिक पोलिस तपास पुरेसा ठरणार नाही. स्वतंत्र आणि तांत्रिक तपास आवश्यक आहे. विशेषतः:

      1.नोंदणी सर्व्हरचे लॉग्स

      2.दस्तऐवज अपलोडचा टाइमस्टॅम्प

      3.स्कॅन केलेल्या मूळ फाईल्स

      4. बायोमेट्रिक व डिजिटल स्वाक्षरी रेकॉर्ड

      5..दस्तऐवजातील प्रत्येक आवृत्तीचा डिजिटल फॉरेन्सिक तपास

      (यात CCTV फुटेजही तपासण्यात आले त्या निबंधक कार्यालयात CCTV  नव्हता)

या तपासातूनच सत्य बाहेर येऊ शकते.

हा प्रश्न फक्त एका कुटुंबाच्या जमिनीचा नाही.

जर नोंदणी प्रक्रियेतच दस्तऐवज बदलले जाऊ शकत असतील, तर उद्या कोणताही जमीनमालक सुरक्षित राहणार नाही. आणि जर एखादी संघटित टोळी अशा प्रकारे बनावट दस्तऐवज तयार करून व्यवहार करत असेल, तर अशा पद्धतीने किती लोक फसले असतील, याची कल्पनाही करवत नाही.

हा वाद केवळ दोन गट क्रमांकांचा नाही. हा प्रश्न आहे नोंदणी व्यवस्थेवरील विश्वासाचा, डिजिटल सुरक्षेचा आणि नागरिकांच्या मालमत्तेच्या घटनात्मक संरक्षणाचा. त्या प्रश्नांची उत्तरं मिळेपर्यंत हा विषय संपला असे मानता येणार नाही.

महाराष्ट्रातील कोसळणाऱ्या पायाभूत सुविधा, पाऊस दोषी की व्यवस्था ?

"पाऊस जास्त पडला" हे प्रत्येक दुर्घटनेचं अधिकृत स्पष्टीकरण असू शकतं, पण "पहिल्याच पावसात अशी अवस्था का झाली" या प्रश्नाचे उत्तर कोण देणार ?

महाराष्ट्रात पावसाळा सुरू झाला की पावसाबरोबर आणखी एक हंगाम सुरू होतो गळतींचा, कोसळण्याचा ,वाहून जाण्याचा आणि सरकारी स्पष्टीकरणांचा. यंदाच्या पावसामुळे पुन्हा एकदा हेच चित्र समोर आले आहे. गेल्या काही आठवड्यांत राज्यात घडलेल्या घटनांकडे स्वतंत्र अपघात म्हणून पाहणे आता शक्य नाही आणि ते योग्यही नाही. त्या एकत्रितपणे पाहिल्या तर त्या आपल्या सार्वजनिक पायाभूत सुविधांच्या गुणवत्तेवर, नियोजनावरआणि उत्तरदायित्वावर गंभीर प्रश्नचिन्ह उभे करतात.

हजारो कोटी रुपये खर्चून उभारलेला मुंबई–पुणे द्रुतगती मार्गावरील 'मिसिंग लिंक' प्रकल्प पहिल्याच पावसामध्ये दरडीसमोर असहाय्य ठरला. उद्घाटनानंतर अवघ्या काही आठवड्यांत बोगद्याजवळ दरड कोसळली, वाहतूक थांबली आणि संपूर्ण प्रकल्पाच्या भूसंरचना नियोजनावर प्रश्नचिन्ह उभे राहिले. अभियांत्रिकीचा चमत्कार म्हणून ज्याची जाहिरात झाली, तो प्रकल्प पहिल्याच पावसात अडखळला,ही बाब सामान्य नाही.

याच दरम्यान मुंबई–पुणे रेल्वे घाट विभागातही दरडी कोसळल्या आणि रेल्वे वाहतूक विस्कळीत झाली. घाट परिसरात दरडी कोसळणे पूर्णपणे टाळता येत नसले, तरी सतत निरीक्षण, उतारांचे संरक्षण, पावसापूर्वीची देखभाल आणि जोखीम व्यवस्थापन यावर किती भर दिला जातो, हा प्रश्न उपस्थित होतोच.

पुण्यातील स्वारगेट येथील भूमिगत मेट्रो स्थानकातील दृश्यांनी तर नागरिकांना धक्का दिला. काही महिन्यांपूर्वीच आधुनिक तंत्रज्ञानाचे प्रतीक म्हणून सादर करण्यात आलेल्या स्थानकात पावसाचे पाणी छतामधून गळू लागले. बादल्या ठेवून पाणी गोळा करण्याची वेळ आली. एवढ्यावरच कथा थांबली नाही. काही दिवसांत मेट्रोच्या डब्यातही पाणी गळत असल्याचे व्हिडिओ समाजमाध्यमांवर व्हायरल झाले. भूमिगत मेट्रोची सर्वात मूलभूत अपेक्षा म्हणजे जलरोधकता. त्याच विषयावर प्रश्नचिन्ह निर्माण होत असेल, तर नागरिकांनी सुरक्षिततेबाबत प्रश्न विचारू नयेत का?

तळेगाव येथे जलवाहिनीच्या दाब चाचणीदरम्यान प्रचंड दाबाने पाणी बाहेर पडले आणि नव्याने बांधलेला रस्ताच उखडून गेला. हा केवळ पाइप फुटण्याचा प्रकार नव्हता, ते समन्वयाचे, दर्जाचे आणि काम पूर्ण झाल्यानंतरच्या तपासणीचे अपयश होते . एका विभागाने पाइप टाकला, दुसऱ्याने रस्ता केला आणि दोघांमध्ये आवश्यक तांत्रिक समन्वय नसेल, तर नुकसान अखेरीस जनतेचेच होते.

पुण्यातच मुसळधार पावसामुळे एका सोसायटीची संरक्षक भिंत कोसळून अनेक वाहनांचे नुकसान झाले. मुंबईतील मानखुर्दमध्ये इमारत कोसळून निष्पाप नागरिकांचा जीव गेला. मोशी येथे कचऱ्याचा प्रचंड ढिगारा कोसळून बचावकार्य हाती घ्यावे लागले. या घटना वेगवेगळ्या विभागांच्या असल्या, तरी त्या एका समान समस्येकडे बोट दाखवतात ते म्हणजे देखभालीचा अभाव, निकृष्ट अंमलबजावणी आणि उत्तरदायित्व गायब असणे.

नांदेडच्या विष्णुपुरी परिसरात पुलाचा भाग पावसाच्या पाण्याने खचला आणि वाहतूक विस्कळीत झाली. नागरिकांना पर्यायी मार्गांचा आधार घ्यावा लागला. एका पुलाची मजबुती केवळ त्याच्या एखाद्या भागामध्ये नसते, त्याचे संपर्कमार्ग, संरक्षक बांधकामे आणि पाण्याचा निचरा यांची अभियांत्रिकी तितकीच महत्त्वाची असते. याकडे दुर्लक्ष झाले की खचला तरी पूल उभा राहतो, पण वाहतूक थांबते.

मुंबई, ठाणे, पुणे, पालघर, रायगड, नाशिक, मराठवाडा आणि विदर्भातील अनेक भागांत रस्ते पाण्याखाली गेले, पूल बंद करावे लागले,रस्ते खचले, झाडे पडली, वाहतूक ठप्प झाली. प्रत्येक वेळी आपण हवामानालाच दोष देतो. परंतु जगातील अनेक देश यापेक्षा अधिक पावसातही त्यांच्या पायाभूत सुविधा कार्यरत ठेवतात. मग महाराष्ट्रात दरवर्षी तेच प्रश्न का निर्माण होतात?

पाऊस हा दोषी नाही, तो फक्त आपली परीक्षा घेतो. खरी परीक्षा आपल्या अभियांत्रिकीची, गुणवत्तेची, नियोजनाची आणि प्रामाणिकतेची असते. आणि दुर्दैवाने, या परीक्षेत आपण वारंवार नापास होत असल्याचे चित्र दिसत आहे.या सर्व घटनांकडे केवळ नैसर्गिक आपत्ती म्हणून पाहणे ही सर्वात मोठी चूक ठरेल. पाऊस हा केवळ ट्रिगर असतो, पण संरचना अपयशी ठरते ती तिच्या रचनेमुळे, गुणवत्तेमुळे, देखभालीच्या अभावामुळे किंवा उत्तरदायित्व नसल्यामुळे.

महाराष्ट्रात सार्वजनिक पायाभूत सुविधांवर दरवर्षी हजारो कोटी रुपयांचा खर्च होतो. मेट्रो, उड्डाणपूल, महामार्ग, पूल, बोगदे,जलवाहिन्या, सांडपाणी व्यवस्था, रस्ते, स्मार्ट सिटी प्रकल्प यांची उद्घाटने मोठ्या दिमाखात होतात. पण उद्घाटनानंतर या प्रकल्पांची खरी परीक्षा सुरू होते. नागरिकांसाठी महत्त्वाची गोष्ट फीत कापणे नसते तर प्रकल्प किती वर्षे सुरक्षित आणि विश्वासार्हपणे टिकतो, ही असते.

गंभीर बाब म्हणजे अनेक अपघात नव्याने उभारलेल्या किंवा नुकत्याच सुरू झालेल्या प्रकल्पांमध्ये घडताना दिसत आहेत. याचा अर्थ केवळ पायाभूत सुविधांचा प्रश्न नाही तर नियोजन, डिझाइन, अंमलबजावणी, देखरेख आणि गुणवत्ता नियंत्रण या संपूर्ण साखळीचे परीक्षण करण्याची गरज आहे.

आपल्याकडे प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर "Completion Certificate" दिले जाते, परंतु त्या प्रमाणपत्राचा अर्थ प्रत्यक्षात काय असतो?त्यामध्ये जलरोधकतेची, भूसंरचनेची, निचऱ्याची, भारक्षमता आणि सुरक्षेची स्वतंत्र तपासणी होते का? की ती केवळ कागदोपत्री प्रक्रिया असते ? या प्रश्नांची उत्तरे जनतेला कधीच मिळत नाहीत.

याहून गंभीर बाब म्हणजे प्रत्येक दुर्घटनेनंतर चौकशी समिती नेमली जाते. काही महिन्यांनी अहवाल तयार होतो. त्यानंतर त्या अहवालाचे काय होते, किती शिफारसी अमलात येतात, किती अधिकाऱ्यांवर कारवाई होते, किती ठेकेदारांना दंड होतो किंवा काळ्या यादीत टाकले जाते, याची माहिती सार्वजनिक होत नाही. त्यामुळे प्रत्येक पावसाळ्यानंतर तीच चूक पुन्हा घडते.

या परिस्थितीत काही मूलभूत सुधारणा अपरिहार्य आहेत. पाचशे कोटी, हजार कोटी किंवा त्यापेक्षा मोठ्या प्रत्येक सार्वजनिक प्रकल्पासाठी स्वतंत्र आणि पूर्णपणे स्वायत्त तृतीय-पक्ष गुणवत्ता व सुरक्षा लेखापरीक्षण बंधनकारक केले पाहिजे. या लेखापरीक्षणात सहभागी संस्था प्रकल्पाची रचना करणाऱ्या किंवा बांधकाम करणाऱ्या संस्थांपासून पूर्णपणे स्वतंत्र असाव्यात आणि त्यांचे अहवाल नागरिकांसाठी खुले असावेत.

याचबरोबर प्रत्येक मोठ्या प्रकल्पासाठी 'पोस्ट-मान्सून परफॉर्मन्स ऑडिट' ही संकल्पना लागू करणे आवश्यक आहे. पहिला पावसाळा ही कोणत्याही प्रकल्पाची खरी कसोटी असते . त्या काळात निर्माण झालेल्या सर्व दोषांची नोंद, त्यावरील उपाययोजना आणि जबाबदारी निश्चित करणारी यंत्रणा असणे आवश्यक आहे.

सार्वजनिक निधीतून उभारलेल्या प्रत्येक प्रकल्पाचे डिझाइन अहवाल, गुणवत्ता तपासणी अहवाल, प्रयोगशाळा चाचण्या, साइट निरीक्षण अहवाल, दोषदायित्व कालावधीची माहिती आणि दोष दूर करण्याची कार्यवाही ही माहिती माहितीचा अधिकार कायद्याच्या कलम ४ अंतर्गत स्वतःहून सार्वजनिक केली पाहिजे. पारदर्शकता हीच गुणवत्तेची सर्वात मोठी हमी असते.

आज आवश्यकता केवळ अधिक निधीची नाही तर अधिक जबाबदारीची आहे . ठेकेदाराने निकृष्ट काम केले तर त्याच्यावर आर्थिक दंड आणि पुढील कामांवर निर्बंध आले पाहिजेत. कामात हलगर्जीपणा करणाऱ्या अधिकाऱ्यांची वैयक्तिक जबाबदारी निश्चित झाली पाहिजे.वारंवार दोष आढळणाऱ्या प्रकल्पांची स्वतंत्र तांत्रिक चौकशी झाली पाहिजे. आणि सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे, प्रत्येक दुर्घटनेतून शासनाने शिकले पाहिजे.

करदात्यांचा पैसा खर्च करून उभारलेल्या पायाभूत सुविधा या केवळ विकासाच्या प्रतीकात्मक वास्तू नाहीत, त्या नागरिकांच्या सुरक्षिततेशी, अर्थव्यवस्थेशी आणि शासनावरील विश्वासाशी जोडलेल्या आहेत. मेट्रो स्थानकाच्या छतावरून गळणारे पाणी, पहिल्याच पावसात खचणारे रस्ते, वाहून जाणारे पुलांचे संपर्कमार्ग, दरडीमुळे बंद होणारे महामार्ग, कोसळणाऱ्या इमारती आणि कचऱ्याचे ढिगारे या प्रत्येक घटनेतून एकच संदेश मिळतो की केवळ प्रकल्प उभारणे पुरेसे नाही ते टिकाऊ आणि सुरक्षित असणे तितकेच आवश्यक आहे.

महाराष्ट्रासमोर आजचा खरा प्रश्न "पाऊस किती पडला?" हा नाही. खरा प्रश्न आहे, "करदात्यांच्या पैशातून उभारलेल्या सार्वजनिक पायाभूत सुविधा पहिल्याच मान्सूनमध्ये का अपयशी ठरतात?" या प्रश्नाचे प्रामाणिक उत्तर मिळेपर्यंत प्रत्येक पावसाळ्यात दुर्घटनांची ही यादी वाढतच राहील. विकासाच्या घोषणांपेक्षा गुणवत्तेची हमी आणि उत्तरदायित्वाची संस्कृती निर्माण करणे हीच काळाची खरी गरज आहे.